Die Übertragung einer Liegenschaft an die Nachkommen, verbunden mit einem Wohn- oder Nutzniessungsrecht, hat weitreichende Folgen. Welches sind die wichtigsten Punkte eines Wohnrechts, welches eines Nutzniessungsrechts?
Beide Übertragungsarten haben folgendes gemeinsam:
- Die Eigentumsübertragung ist entgeltlich oder unentgeltlich an die Nachkommen mittels öffentlicher Urkunde vorzunehmen.
- Es können auch nur Teile einer Liegenschaft belastet werden.
- Das Wohn- oder Nutzniessungsrecht endet mit dem Tod des Berechtigten, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist.
- Beides sind keine Rechte, die Liegenschaft umzugestalten oder zu verkaufen.
Wohnrecht
- Der Wohnberechtigte kann das Objekt selbst bewohnen. Dieses Recht ist nicht übertragbar, ist unvererblich und unverpfändbar und muss persönlich ausgeübt werden.
- Familienangehörige und Mitbewohner wie Konkubinatspartner können aufgenommen werden.
- Der Wohnberechtigte kommt für den gewöhnlichen Unterhalt und die Nebenkosten auf. Der ausserordentliche Unterhalt, der Ersatz von Anlagen und die Hypothekarzinsen bezahlt der Hauseigentümer.
- Der Wohnberechtigte versteuert den Eigenmietwert.
- Der Eigentümer versteuert den Katasterwert oder den amtlichen Wert und er kann die Hypothek und Hypothekarzinsen steuerlich geltend machen.
Nutzniessung - zusätzliche Punkte in Ergänzung zum Wohnrecht
- Nutzniessungsberechtigte können das Objekt selbst bewohnen, es ohne Zustimmung des Eigentümers an Dritte vermieten oder einen Dritten mit der Verwaltung betrauen.
- Der Nutzniesser zahlt den gewöhnlichen Unterhalt, Nebenkosten, Versicherungen und Hypothekarzinsen.
- Der Nutzniesser versteuert den amtlichen Wert und den Eigenmietwert oder den Mietertrag. Der Unterhalt, die Hypotheken und Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen beziehungsweise Vermögen in Abzug gebracht werden.
Steuern bei der Vermögensübertragung
Wird das Wohn- oder Nutzniessungsrecht zu Lebzeiten unentgeltlich übertragen, handelt es sich um eine Schenkung.
Hinweis: Es kann sinnvoll sein, für den Wert der Liegenschaft ein zinsloses Darlehen anstelle einer Schenkung zu vereinbaren. So haben die Eltern einen regelmässigen Geldzufluss und die Restschuld kann jederzeit in eine Schenkung umgewandelt werden.
Achtung: Bei den Nachkommen besteht die Gefahr, dass durch den Vermögenszuwachs höhere Beiträge an die Verwandtenunterstützungspflicht geleistet werden müssen.